制图庄豪

　　在衡宇买卖中，交易双方一般会先签订一份衡宇买卖协议，规定买方需交付必然数额的购房定金，作为签订网签版衡宇买卖合同的包管。

　　但是，当房价上涨，出格是房价涨幅较大时，对比于双方在原合同中约定的定金，上涨的数额要比定金超出跨越不少，在这种情况下，很可能呈现卖方违约的情况：有人甘愿双倍返还定金，也拒绝出售衡宇，这样的案例在现实生活中屡屡产生。

　　房价上涨，卖方甘愿抵偿定金也拒绝过户

　　近日，鄞州的胡先生遭遇了一件烦心事。

　　2016年春节过后，胡先生与高某签订了一份二手房买卖协议，双方约定的主要内容为：高某以150万元的价格将其所有的一套商品房转让给胡先生，胡先生首付20万元作为定金，其余款项在半年内付清。

　　但一个让双方都没有想到的情况产生了，合同签订后不到三个月，房价开始上涨，高某筹备出售的这套屋子的价格升到约200万元。面对50万元的差价，高某心里孕育产生了强烈的不服衡感。而胡先生看到房价上涨，也担忧夜长梦多，屡屡鼓舞高某要求顿时完成交易，但遭到高某的拒绝。最后，高某放出话，甘愿把20万元定金退还，再凭据定金罚则付出20万元作为抵偿，勾销双方签订的那份衡宇买卖合同。胡先生则认为，即使高某抵偿20万元，但如果本身再去购置一套不异的屋子，就要比原先多付出30万元，因此，高某的违约行为，会给本身造成重大损掉。

　　买方可以实际损掉要求对方抵偿

　　让胡先生感想猜疑的是，本身固然占理，但法令上确实有这样一个定金罚则，因此，如果本身向法院告状要求对方抵偿，能否获得撑持呢？

　　记者采访了我国著名房地产法令专家吴取彬律师，请他就相关问题作了详细分析。

　　吴取彬律师首先对此作出一个明确的回答，在这个与衡宇定金有关的纠纷中，胡先生除了可以要求高某双倍返还定金之外，还可以主张实际的损掉抵偿。

　　法令上所谓的定金罚则，实际上是约定一标的目的对方给付定金作为债权的包管。债务人履行债务后，定金该当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。在衡宇买卖纠纷中，不少当事人认为，如果衡宇合同还未完全履行，在此阶段违约就只需承当定金罚则即可。实际上，这是对定金罚则的错误理解。为何这样说呢？吴取彬律师从以下两方面作了解释。

　　首先，要求进行抵偿的法令依据。

　　我国《合同法》第一百一十八条规定：合同当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该法第一百十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损掉的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损掉的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，办理大专毕业证多少钱，合同法对付违约金和定金的选择，有明确的条文予以规定，只能选择其一。但违约金与损害抵偿金的观点、法令性质实际上是差此外，而且，对付定金和损害抵偿的选择，合同法并无明确的法令规定。因此，在法无明文规定的情况下，应按照《合同法》的“诚实信用”原则与“公平、公道”原则来分析当约定的定金与实际损害并存时，守约方是否可以在定金罚则之外进一步主张实际损掉抵偿的问题。当违约行为孕育产生的损害低于定金罚则的金额时，该当适用定金罚则；当违约行为孕育产生的损害高于定金罚则的金额时，除适用定金罚则外，对付超过部分的损掉，守约方可向违约方主张损掉抵偿。

　　据记者了解，在司法实践中，我市法院多次在类似案件的审理中，判决违约的卖方应以买方的实际损掉作出抵偿，这样的判决，是对不诚信市场行为的一种惩办。

　　其次，关于损掉抵偿范畴的问题。

　　我国《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不切合约定，给对方造成损掉的，损掉抵偿额该当相当于因违约所造成的损掉，包孕合同履行后可以获得的利益，但不得赶过违反合同一方订立合同时预见到或者该当预见到的因违反合同可能造成的损掉”。这可以说是对损害抵偿范畴采纳的一种可预见性法则。

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